Responsabilidade civil do engenheiro, construtora e incorporadora

Adv. Marcus Vinícius Borges – marcus@mnadvocacia.com.br
Adv. Diogo Bonelli Paulo – diogo@mnadvocacia.com.br

As atividades de incorporação e construção de um empreendimento imobiliário são compostas por um conjunto de relações jurídicas, firmadas entre diversos agentes do mercado (engenheiros, arquitetos, incorporadora, construtora, empreiteiros, fornecedores de materiais, corretores de imóveis, promitentes compradores, instituições financeiras, órgão públicos, etc.). Todos esses agentes, em maior ou menor proporção, assumem responsabilidades entre si e perante terceiros.

Atualmente, um dos assuntos mais conflituosos entre tais agentes é a questão dos vícios construtivos da edificação. Os profissionais que atuam na área da construção civil – em especial, os engenheiros, as incorporadoras e as construtoras, constantemente se deparam com alegações infundadas de vícios construtivos provenientes de condomínios e/ou adquirentes de unidades. Surge, então, uma preocupação: como se proteger? Aliás, tal apreensão é perfeitamente justificável, se levarmos em consideração a quantidade de normatizações que podem ser aplicadas (Código Civil, Código de Defesa do Consumidor, NBRs/ABNT), bem como pelo fato de que as decisões dos Tribunais não são uniformes – o que resulta numa aparente dificuldade de separar os deveres e direitos de cada um dos agentes envolvidos.

Parece claro que essa ausência de consenso é prejudicial ao mercado, notadamente porque, diante de uma situação concreta, o empreendedor não sabe qual lei será aplicada para se determinar a espécie de vício; ou qual será o entendimento do Tribunal no tocante aos prazos de garantia e de responsabilidade aplicáveis. É dizer: está-se diante de um cenário de enorme insegurança jurídica. Por tudo isso, o empreendedor e os profissionais liberais precisam adotar novas práticas e procedimentos internos à sua atividade para tentar minimizar os prejuízos. Na verdade, trata-se de enraizar uma cultura preventiva.

Para tanto, incialmente, é necessário que o empreendedor estabeleça junto aos demais agentes envolvidos quais são as premissas do negócio, bem como quais as responsabilidades e deveres de cada um. É imprescindível, por exemplo, estabelecer com o projetista qual será a vida útil do projeto (VUP) de cada um dos elementos e sistemas da edificação; definir com a imobiliária as modalidades de vendas, as formas de anúncio e a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem; determinar junto ao construtor ou à empreiteira contratada os prazos de execução, o padrão de mão-de-obra e o pagamento dos encargos dos empregados.

Portanto, percebe-se a necessidade de, já no início do empreendimento, definir as premissas negociais e isolar as responsabilidades de cada agente.

Da mesma forma, é importante a elaboração de documentos jurídicos que formalizem as premissas antes estabelecidas, tais como contratos, termos aditivos, ofícios, declarações e outros. Nessa linha, o empreendedor também deve voltar suas atenções para a correta elaboração do memorial de incorporação, da minuta da convenção de condomínio, da promessa de compra e venda e dos termos de vistoria e entrega das unidades. Estes documentos são de suma importância para a defesa do empreendedor e devem guardar coerência entre si, mantendo-se a dinâmica contratual perfeitamente interligada, evitando-se lacunas e contradições.

Por fim, vale ainda lembrar um aspecto: muitas vezes os vícios construtivos são ocasionados pelo incorreto uso da edificação ou pela ausência de manutenção. Em especial os condomínios não promovem a correta manutenção das áreas de uso comum e, por consequência, os vícios surgem. O problema é que, em geral, o empreendedor não se atenta a este fato, bem como não faz provas de que o condomínio não cumpriu com essa sua obrigação.

Já está na hora de as incorporadoras e construtoras perceberem que a cultura de produção preventiva de provas e documentos certamente diminuirá as chances de uma eventual condenação em juízo.